Lokalerne er tomme, og væk er WhiteAway-skiltene, men de brugte erhvervsbygninger på hjørnet mellem Vestre Strandallé og Grenåvej består, og det vil det tidligere erhvervsområde gøre mindst et halvt år endnu - måske endnu længere. Mere om det senere.

For selvom vi nærmer os toårsdagen for vedtagelsen af Risskovs måske mest omdiskuterede byggeprojekt til dato - også kendt som lokalplan 1130 på Agerbæksvej - er bygherren AG Gruppen fortsat forhindret i at 'gå i jorden' af rent lavpraktiske årsager.

Tidligere havde man ellers en forventning om at påbegynde byggeriet af omkring 300 boliger i tre til fem etager og en stor erhvervsbebyggelse på 9.100 kvadratmeter denne sommer, men det har ændret sig, fortæller Robin Feddern, administrerende direktør for AG Gruppen.

- Vi har måttet afvente, at bygningerne blev tømt for lejere. De sidste er først opsagt fra årsskiftet, så vi kan tidligst gå i gang til februar. Lige nu forsøger vi at aflæse markedet, for det er ikke nogen hemmelighed, at det ser anderledes ud i dag, end det gjorde i 2021. Projektet er blevet sværere, siger Robin Feddern til RisskovLIV og tilføjer:

- Det er svært at sætte procenter på, men byggegrunden er i hvert fald ikke det samme værd i dag, som den var for halvandet til to år siden.

Dengang gik (antibyggeri)-bølgerne højt. Under den offentlige høringsfase i april 2021 blev der afgivet 338 høringssvar fra borgere og lokale foreninger - og rub og stub var indsigelser.

Til sammenligning blev der 'kun' afgivet 180 høringssvar under en anden omstridt byggesag, affæren omkring Strandhuset. Men hvor folkelig og politisk modstand fik sat en stopper for udstykningen af grunden ved Risskov Strandpark, forblev ændringerne i lokalplan 1130 i småtingsafdelingen under byrådets behandling i september 2021.

Derfor klagede lokale over byggeprojektet til Planklagenævnet - en klagemyndighed, der ikke just er kendt for hurtig behandlingstid. AG Gruppen kunne have haft is i maven og påbegyndt arbejdet alligevel, men valgte at vente på en afgørelse.

Det tog godt et år. Udvikleren vandt, de lokale tabte, da kendelsen kom i oktober sidste år, men indirekte fik man alligevel stukket en kæp i hjulet på AG Gruppens maskineri.

- Den klage har været dyr for os. Der er ingen tvivl om, at det koster, når så store byggerier forsinkes. Det er vilkårene, når man har et demokratisk samfund, og det er også sådan, vi arbejder, men markedsvilkårene har ændret sig i mellemtiden, siger Robin Feddern.

- Renterne stiger, og det er ikke godt i udviklingssager. Samtidig er udbuddet af boliger steget. Kigger man rundt i Risskov, er der blevet bygget meget, og det skal markedet også have tid til at absorbere. Vi skal helst tro på, at der beboere til byggeriet, når vi er færdige.

Kigger man på Boligportal.dk, er der i skrivende stund 513 ledige lejeboliger i postnummer 8240 Risskov. En stor andel henvender sig til den eller de unge studerende og par. Det var også den tilsigtede målgruppe, da AG Gruppen i 2018 indledte forslaget til lokalplan.

Men som tallene viser, går disse udlejningsboliger i varierende størrelser ikke længere som varmt brød. Så mens erhvervsbebyggelsen ikke er til at rafle om, skal AG Gruppen nu til at vurdere, om det giver mening at sadle om i byggeprojektets boligsammensætning.

- Vi skal prøve at læse markedet og se, om efterspørgslen er på lejeboliger eller noget andet. Vi skal se på, om det giver mere mening med seniorboliger, ungdomsboliger eller familieboliger. Det er ikke nogen nem øvelse at læse markedsudviklingen, for det har ændret sig de seneste tre år, og den kan se helt anderledes ud igen tre år ude i fremtiden, siger Robin Feddern.

Han og AG Gruppen kan i første omgang stikke en finger i jorden frem til februar, hvor den sidste lejer i Agerbæksvejs erhvervsområde er ude. Robin Feddern kan bare ikke udelukke, at man til den tid ender med at måtte udskyde byggestart igen.

- Vi bygger ikke til tomhed og tomgang, og er der ikke nogle investorer til den tid, går vi ikke i gang, så det er svært at give et klippefast tidspunkt for en byggestart. Jeg kan kun sige, at vi gør alt, hvad vi kan, for at komme i gang, for det er heller ikke i vores interesse at have så stor en grund stående tom, siger direktøren for AG Gruppen.

Det er ikke nogen hemmelighed, at der er blevet bygget mange boliger i 8240 Risskov de seneste år. Skulle I ikke have været mere forudseende?

- Det er jo altid nemt at være bagklog. Det er efterhånden en del år siden, at vi købte grunden, og dengang regnede vi ikke med, at det ville tage så mange år at komme i mål med projektet. Havde lokalplanen ligget klar før, og havde vi ikke måttet afvente klagen i Planklagenævnet, så er jeg også overbevist om, at byggeriet ville stå færdigt nu, siger Robin Feddern.

Sidste sommer blev samtlige århusianske salgsrekorder blæst herfra og til Langtbortistan, da Ryvangs Allé 32 blev handlet til 43.300.000 kroner - en salgspris, der stadig står sikkert på toppen af podiet som den suverænt højeste for et parcelhus i Aarhus Kommune nogensinde.

Men på lejemarkedet er Risskov også i stand til at sætte nye prisstandarder. Se bare på Strandvænget , hvor du i øjeblikket kan flytte midlertidigt ind i et pompøst palæ i første parket - såfremt din tegnebog er godt polstret.

Alene med sin indflytningspris på 420.000 kroner står det hurtigt klart, at den 272 kvadratmeter store luksusvilla henvender sig mere til Mærsk- eller McKinsey-direktøren, end den gør til tre studerende eller et ungt par.

Slet ikke, når man medregner huslejen på 60.000 kroner, svarende til 720.000 kroner om året, for at få lov til at bo til låns i boligen. Ifølge en opgørelse for Boligportal.dk, som RisskovLIV har fået lavet, er det med afstand den dyreste lejebolig i Aarhus Kommune, som portalen for lejeboliger har registreret til dags dato.

Men til den pris får du måske også det tætteste, som Risskov kommer på et vaskeægte slot med sine tre stuer en-suite, seks værelser og to terrazzo-tilmønstrede badeværelser. Det er dog særligt ejendommens karakteristiske tårn, der står i stærk kontrast til de nye 'klodser,' som knopskyder i Risskov.

Som det står i lejeannoncen på Boligportal.dk:

"Allerede inden ankomsten til villaen begynder de små hår på armene at rejse sig, når villaen med sit smukke tårn og flotte udtryk åbenbarer sig for dig. Her er virkelig tale om noget af den flotteste arkitektur, som kun 1900-tallet kunne byde på."

"Fra stort set alle opholdsrum kan den smukke udsigt over bugten nydes i fulde drag. Grunden går helt ned til strandkanten, hvor der er etableret et skønt terrasseanlæg, hvor roséen kan nydes på de gode sommerdage og -aftener."

Med al den herlighed kan man jo undre sig over, hvem der udlejer sit palæ i stedet for selv at sidde i sommerbrisen og sippe til et koldt glas rosé på terrassen?

I 2017 blev palæet erhvervet af virksomheden Mandalay Properties for 25 millioner kroner. Virksomheden er ejet af brødrene Simon og Jacob Møller, som sammen ejer det succesfulde spilfirmaet Kiloo, der mest er kendt for mobiltelefonspillet Subway Surfers - det mest downloadede spil i verden i 2017 såvel som i 2021.

De to software-rigmænd er notorisk mediesky og har ikke svaret på RisskovLIVs henvendelser. En kilde med tæt relation til brødrene fortæller dog, at palæet på Strandvænget blev købt som en investeringsejendom.

Man lader altså villaen 'hvile i sig selv' og satser på en værdistigning på sigt, mens man nu i mellemtiden udlejer den til 60.000 kroner om måneden. Det er ganske rigtigt en rekordhøj leje i byen, men som kilden siger, så får du 'heller ikke bedre beliggenhed i Aarhus'.

Om du dengang havde dollartegn i øjnene eller ej, så har du allerede i dag gjort dig en overordentligt indbringende investering, hvis du i 2012 satte dine penge i mursten og købte et hus i 8240 Risskov.

Dengang det blev gængse parcelhus på 140 kvadratmeter handlet til 3.281.976 kroner i Risskov. Sidste år var den gennemsnitlige salgspris steget til hele 5.340.708 kroner, hvilket svarer til en stigning på 63 procent. Det viser en opgørelse, som Århus Stiftstidende har lavet på baggrund af statistik fra Finans Danmark.

Kun overgået af Aarhus C er Risskov dermed det postnummer, hvor husejerne gennem de seneste 10 år har scoret den største fortjeneste i kroner og ører på 'bare' at bo i deres hjem. Timingen har været med dem. Siden sidste finanskrises endeligt i 2010 er priserne kun gået op, op og op.

Sådan er der nogle, der ganske enkelt bare har været heldige med, at de stod og skulle ind på markedet, lige som det var allermest fordelagtigt. Det fortæller Svend Jørgen Jensen, der er stifter og chefstrateg ved den finansielle analyse- og rådgivningsvirksomhed Demetra.

- Nogen er bare født på det rigtige tidspunkt og skal købe en bolig på det rigtige tidspunkt. Hvis man i stedet havde købt i 2007 eller 2008, så ramte man det forkerte tidspunkt set fra et investeringsmæssigt synspunkt, siger Svend Jørgen Jensen.

'Alle ved, det går op og ned, sådan er det jo,' synger Thomas Helmig, og sådan er det også med boligmarkedet. Men over tid går det mere op, end det går ned, og det erfarede Aarhus-troubadouren såmænd også, da han for cirka et årti siden solgte sin villa på Skrænten med en fortjeneste på godt 12,2 millioner kroner.

- Fast ejendom er en god investering. Du dækker et behov, og uanset hvad stiger fast ejendom altid, men der kan komme nogle bump på vejen, for der kommer altid korrektioner i økonomien, siger Svend Jørgen Jensen.

Og lige nu vurderer chefstrategen, at boligpriserne vil fortsætte med at falde over en årrække. Det er ikke en advarsel fra hvem som helst. Demetra-stifteren 72- forudså it-boblens bristen i 2000 og advarede om, at alvorlige risici i det amerikanske boligmarked kunne føre til aktiemarkedets sammenbrud i 2007.

Hos Svend Jørgen Jensen blinker alle de samme alarmer, som de gjorde dengang før det sidste store finanskrak.

- Du skal indstille dig på et prisfald, hvis du køber noget nu. Når jeg kigger på mine modeller, så vejrer der en recession i horisonten, så mine klare holdning er, at vi kommer til at opleve et par år med faldende huspriser, siger Svend Jørgen Jensen og fortsætter:

- Men prisen skal nok stige igen over tid, og jeg er ikke i tvivl om, at boligpriserne i Risskov vil være steget en del igen, hvis vi kigger 10 år ud i fremtiden. Det ville ikke undre mig, hvis man så en værdistigning på 35-40 procent, måske mere eller mindre, om et årti.

Er det nu man skal med på villavognen?

Er du husejer, og har du ikke travlt med at komme fra hus og hjem, er det med at ride den mulige storm af.  Se det som et bump på vejen.

Står du i stedet i en situation, hvor du gerne vil investere i et parcelhus, anbefaler Svend Jørgen Jensen dig at holde tegnebogen i lommen lidt endnu. Is i maven, og slå så til, når priserne er helt i bund.

- Hvis en privat kunde spørger mig, om det er nu, man skal købe, vil jeg sige nej. Vent, og sid til leje til, at vi er ovre konjunkturnedgangen.

Det er svaret, hvis man udelukkende ser på boligmarkedet som en dam, hvorfra der kan fiskes efter gode investeringer.

Hvis man i stedet står på spring for at komme ind på boligmarkedet, er træt af at bo til leje eller bare gerne vil have sit eget sted, er svaret et andet fra Svend Jørgen Jensen.

- Hvis det hus, du gerne vil have, er kommet til salg, så er det med at slå til. Det kan være, at det kun er til salg denne ene gang, og så kan det ikke nytte noget, at du ærgrer dig resten af dit liv. Men hvis der ikke lige er noget hus, du gerne vil have, så vent til, at priserne kommer længere ned, siger han.

Kort nyt fra Vejlby Risskov.