Dette er anden del af historien om en bemærkelsesværdig dobbelt-hushandel, der fandt sted i 2016.

Først blev en luksuriøs kæmpevilla på adressen Ved Stranden 135 i Egå solgt for 35 millioner kroner. Det indbragte huset titlen som 'Aarhus dyreste til dato'.

Selv samme dag, som den nye rekordindehaver var blevet købt, blev huset solgt igen. Denne gang lød prisen på beskedne 18 millioner kroner.

'A hva for noget?' tænker du måske, og det er du ikke ene om.

RisskovLIV og Århus Stiftstidende har bedt Jakob Dedenroth Bernhoft, jurist, ekspert i økonomisk kriminalitet og partner i firmaet FraudReact om at gennemgå den ekstraordinære hushandel.

- Set med mine øjne giver det her kun mening, hvis man har ønsket at snyde i skat, siger Jakob Dedenroth Bernhoft.

Ham vender vi tilbage til.

Vi starter med en kort gennemgang af historien om villaen i Egå, der blev solgt to gange og til vildt forskellige priser en efterårsdag i 2016. Hele forløbet, som eksperten i økonomisk kriminalitet har forholdt sig til, kan du læse i sin helhed her.

Der var ikke sparet på noget, da ejendomsudvikleren Niels Albertsen og ægtefællen Christina Mandal Albertsen i 2008 flyttede ind i deres nyopførte villa på Ved Stranden 135 i Egå. Fra opkøb af grunde til opførslen af en kæmpe villa brugte ægteparret på den gode side af 40 millioner kroner, og da huset stod færdigt, var det registreret i Christina Mandal Albertsens navn.

I 2014 sætter parret villaen til salg. Først lyder prisen på 39 mio. kr., men den bliver hurtigt sat ned til 35 mio. kr. Køberne står ikke i kø, men i 2016 lykkes det at sælge villaen. Køber er selskabet ADD Development ApS, og prisen er rekordhøj: 35 millioner kroner.

ADD Development ApS er et datterselskab af 1927 Estate, et ejendomsselskab med base på Nordre Strandvej i hjertet af Risskov. Købet af liebhaver-villaen i Egå er del af en større handel.

Ifølge Anders Horsbøl, udviklingsdirektør i 1927 Estate, gik det sådan her for sig:

1927 Estate ejede en byggegrund ved Lystrupvej, hvor der kunne opføres et byggeri med butikker i stueplan og lejligheder på de to øvrige etager. Den grund ville Niels Albertsen gerne købe gennem sin kones selskab, CMA Aarhus Holding Aps.

- Som en del af betalingen for projektet, overtog vi Ved Stranden 135 af dem for 35 millioner kroner. Da det ikke ligger i vores strategi at eje sådan en ejendom, solgte vi den hurtigt videre for 18 millioner, har Anders Horsbøl, udviklingsdirektør i 1927 Estate, tidligere fortalt til RisskovLIV og Århus Stiftstidende.

Videresalgsprisen på 18 millioner er ifølge Anders Horsbøl baseret på tilbagemeldinger fra to lokale mæglere, der vurderede markedsprisen på Ved Stranden 135 til at ligge på mellem 20-22 millioner kroner. Altså markant under salgsprisen på 35 millioner kroner, som 1927 Estate-koncernen købte villaen for.

Det lyder som en rigtig dårlig handel for Horsbøl, men det er det ikke. For hvad han betaler for meget for villaen, betaler Albertsen-ægteparret ifølge Horsbøl for meget for grunden på Lystrupvej.

Regnestykket ser ifølge Anders Horsbøl sådan ud: Albertsen-ægteparret betalte 55 mio. kr. for byggegrunden på Lystrupvej. Villaen i Egå indgik i betalingen til en værdi af 35 mio. kr. Horsbøl solgte villaen videre med et tab på 17 mio. kr., så facit er, at han reelt fik 38 mio. kr. for byggegrunden på Lystrupvej. Og det er han godt tilfreds med.

Reelt sker der altså ifølge Anders Horsbøl det, at familien Albertsen beder ham betaler i omegnen af 17 mio. kr. for meget for villaen med penge, som familiens selskab selv stiller med i form af overbetaling for grunden ved Lystrupvej.

Så hvad Horsbøl taber på gyngerne, det tjener han altså på karrusellen.

Det er her, advarselslamperne begynder at blinke, lyder det fra Jakob Dedenroth Bernhoft fra FraudReact.

Han mener, at det er bemærkelsesværdigt, hvis Christina Mandal Albertsen og hendes selskab CMA Aarhus Holding Aps med åbne øjne betalte 55 mio. kr. for en grund ved Lystrupvej, der tilsyneladende kun var 38 mio. kr. værd.

Og det er bemærkelsesværdigt, hvis hun fik lov til at lade Egå-villaen indgå i handlen med en værdi på 35 mio. kr., selv om den reelle værdi tilsyneladende var 18-20 mio. kr. Mindre bemærkelsesværdigt bliver det ikke, hvis det er hende personligt, der sælger villaen, mens det er hendes firma, der betaler differencen – 17 mio. kr.

- Det ser ud som om, at hendes firma betaler 17 mio. kr. for, at hun personligt kan få 17 mio. kr. ekstra i hånden ved hussalget. Indtægter fra hussalg er skattefrie, mens man skal betale skat af penge, man trækker ud af sit selskab.

- I så fald er der tale om en maskeret udlodning, hvor der overføres penge fra selskabet til dets ejer. Normalt vil man skulle tage omkring 30 mio. kr. ud af et selskab, hvis man skal stå tilbage med 17 mio. kr., når skatten er betalt, siger Jakob Dedenroth Bernhoft.

Familien Albertsen kan altså have haft en klar og kontant interesse i, at villaen i Egå blev værdisat så højt som muligt i handlen, også selv om det pressede den samlede pris for byggegrunden på Lystrupvej i vejret.

Hvis der – som beskrevet - er tale om en maskeret udlodning, er det ikke lovligt, understreger Jakob Dedenroth Bernhoft.

Niels Albertsen afviser på egne og sin kones vegne, at der var tale om en maskeret udlodning, hvor hustruens selskab CMA Aarhus Holding Aps betalte ekstra for grunden på Lystrupvej som modydelse for, at hun  fik 35 mio. kr. for den personligt ejede villa i Egå.

Anders Horsbøl siger jo, at han gav 35 mio. kr. for villaen mod til gengæld at få ekstra betaling for Lystrupvej?

- Nej, det kan jeg sige helt sikkert: Vi betalte ikke noget ekstra for Lystrupvej. Havde vi gjort det, ville vi jo heller ikke have kunnet få et fornuftigt resultat ud af projektet der, siger Niels Albertsen.

Han fremstiller forløbet sådan:

- Horsbøl har noget jord ved Lystrupvej, som vi køber. Vi spørger, om de vil tage villaen i Egå i bytte. Det vil de godt. Der bliver lavet slutseddel, og udover villaen betaler vi en difference. På grunden opfører vi så blandt andet en Rema 1000 og nogle boliger, og da byggeriet er færdigt, sælger vi det til en kapitalfond og betaler skat af pengene, siger Niels Albertsen og fortsætter:.

- Derefter indfrier vi byggekreditten, og den rest, der så er tilbage, består i de penge, vores villa var værd. Så vi får de 35 mio. kr. ud. I første omgang havde vi brugt indtægten fra villasalget til at finansiere projektet på Lystrupvej. Du må jo gerne låne private midler ind i et selskab. Vi havde revisor og advokat på, og der er ikke noget at komme efter. Ikke på vores side af bordet i hvert fald. Det kan dokumenteres i alle ender og kanter.

Den dokumentation har Stiften og RisskovLIV bedt om at få lov til at se. Foreløbig uden resultat.

I havde svært ved at få solgt villaen i Egå til 35 mio. kr.? Den var til salg i flere år.

- Ja, i første omgang var prisen 39 mio. kr. Der var forskellige interesserede. Som regel nogen, der havde noget andet, de ville bytte med. Sådan er det tit, når vi er oppe i det prisniveau. Hvis vi ikke kunne få 35 mio. kr. for villaen, så havde vi ikke solgt den. Så havde vi boet i den endnu, siger Niels Albertsen.

Du gjorde dig vel dine tanker om, hvorfor Horsbøl købte jeres hus for 35 mio. kr. for straks at sælge det videre for blot 18 mio. kr.?

- Nej. Hvad køberen efterfølgende har gjort med villaen, blander jeg mig ikke i. Folk har deres bevæggrunde til at gøre, som de gør. Jeg aner ikke, hvorfor de gør det.

I Anders Horsbøls version af historien købte hustruens selskab ADD Development Aps med åbne øjne villaen i Egå alt for dyrt og solgte den videre med det samme til noget nær halv pris til ejendomsinvestoren og solcenter-ejeren, Peter Laursen fra Grenå. Trods et tab på 17 mio. kr. på Egå-villaen, er Horsbøl godt tilfreds med det samlede resultat af salget af byggegrunden på Lystrupvej, som villaen i Egå er en del af betalingen for.

Det kunne jo tyde på, at Albertsen-ægteparret sælger sit hus til overpris til jer, mens Christina Mandal Albertsens selskab betaler tilsvarende for meget for jeres byggegrund. Vi har talt med en ekspert, der siger, at det ligner, at I med åbne øjne medvirker til en maskeret udlodning og dermed til skattesnyd. Hvordan forholder du dig til det?

- Vi har spurgt vores revisor og vores advokat, og vi har erklæringer på, at handlen er, som den skal være - både fra køber og sælger. Jeg tror også, at SKAT har været inde over, og jeg er helt sikkert på, vi ikke har haft nogen mening med det. Jeg ved ikke, hvad Niels Albertsen og dem har haft - vi har bare lænet os op ad vores rådgiver, siger Anders Horsbøl.

Du siger, I har haft Skat inde over?

- Ja eller nogle skatteeksperter. Jeg mener også, at Skat har haft ringet til den nuværende ejer, men det er jeg ikke helt 100 på.

Det er klart, at hvis SKAT har sagt god for en konstruktion, så sætter det sagen i et andet lys. Har I nogle papirer, der kan bekræfte det?

- Nej, det ligger jo syv år tilbage. Eller jo, det har vi et eller andet sted, men dem har vi ikke lige tid til at bruge flere timer på at finde frem.

Men du mener, I har jeres på det rene?

- 100 procent. Vi har vores helt på det rene, og vi gider ikke skulle bruge 5-10 timer i arkivet på at dokumentere det.

RisskovLIV og Århus Stiftstidende ville gerne have spurgt Skat, om der er blevet lavet en skattekonstruktion i forbindelse med transaktionen mellem Albertsen-ægteparret og 1927 Estate-koncernen. Da Skattestyrelsen er underlagt tavshedspligt, har det ikke været muligt.

Tænker I ikke, at det er mærkeligt, at der er så stor forskel på de 35 mio. kroner i betaler for villaen i Egå, og de omkring 20 mio. kr. i får vurderet, at den er værd?

- Det er ganske normalt. Det er vi vant til i den her branche. Lige nu er vi ved at handle en ejendom på Sjælland, hvor vi har fået tre bud. Der er 80 mio. kr. mellem buddene, så det sker tit, siger Anders Horsbøl.

Men her er det en privat villa, der indgår, og personen, der får en indtægt via hussalget, er en privatperson, der kan indkassere 35 millioner kroner uden at blive beskattet?

- Det forholder jeg mig ikke til. Jeg aner ikke, hvordan det er struktureret. Jeg ved jo ikke, om de har bygget det for 45 millioner og  så taber 10 millioner. Jeg kan godt stille spørgsmålstegn ved, om det er 35 millioner værd, men jeg vil tro, det har kostet 50 millioner at bygge. I denne handel har vi lavet en risikovurdering, og når vi er glade for, hvad vi får ud af hele handlen, er det bare videre, siger Anders Horsbøl.

På tværs af 1927 Estate-koncernen indbringer hele transaktionen 38 millioner kroner. Byggegrunden på Lystrupvej bliver solgt til en samlet værdi på 55 millioner kroner, men man taber 17 millioner kroner på at købe og sælge Ved Stranden 135.

Det medfører, at datterselskabet ADD Development ApS, som er den, der køber villaen i Egå, i det følgende år lider et underskud på i alt 28 millioner kroner - hvoraf de 17 millioner skyldes tabet på at købe Ved Stranden 15 dyrt og sælge den billigt videre.

Det er heller ikke efter bogen, mener Jakob Dedenroth Bernhoft.

- Ser vi på ADD Development ApS, betaler de 17 millioner kroner for meget for Ved Stranden 135. Rent selskabsretligt kan man ikke bare påføre sit selskab unødige omkostninger, og de har jo fået foretaget mæglervurderinger og ved, at de køber ejendommen til langt over markedspris, siger Jakob Dedenroth Bernhoft.

Overprisen udløser et underskud i ADD Development Aps, og underskud kan trækkes fra i skatteregnskabet.

- De betaler 17 millioner kroner for meget. Det svarer til en skatteværdi på cirka fire millioner. Det vil sige, at de får 4 mio. kr. i hånden, som de ikke skulle have haft, siger Jakob Dedenroth Bernhoft.

Med andre ord: Af de 17 mio. kr., som ADD Development Aps på papiret betalte for meget for villaen i Egå, kan firmaet hente de fire mio. kr. hjem igen i virkelige penge i sparet skat.

Men, understreger Anders Horsbøl, regnestykket går lige op, fordi ADD Development Aps ikke bare taber på villakøbet, det tjener helt tilsvarende ekstra på grundsalget på Lystrupvej, så det hele bliver skatteneutralt.

- Vi taber jo ikke 17 millioner for at spare 22 procent i skat. Der skal man ikke gå længe i skole for at regne ud, at det er en dårlig forretning. Det giver jo ikke nogen mening, siger Anders Horsbøl.

Alligevel kalder Jakob Dedenroth Bernhoft det for 'mulig medvirken til skattesnyd'.

- Christina Mandal Albertsen kan fiske 17 millioner kroner ud af sit selskab uden at skulle betale skat af dem. 1927 Estate er medvirkende og burde med al rimelighed kunne se, at det her kunne ligne skattesnyd, siger han.

"Hørt" blev der råbt fra sæderækkerne i Risskov Skoles aula, da Stefan Møller Christiansen, Børn og Unge Chef Øst, fortalte, at alle selvfølgelig ville ønske, at Vejlby Skole stadig stod.

- Men dengang, beslutningen blev truffet, holdt prognoserne altså stik, sagde han, hvilket blev mødt med spredte 'neeej'er' fra salen.

Men sket er sket, og emnet for tirsdagens borgermøde på Risskov Skole var netop Risskov Skole - og udvidelsen, som der i budgetforliget 2023 er afsat 153 millioner kroner til.

Og det er bydende nødvendigt at gøre noget. Elevtallet stiger støt år for år, og skal man stole på prognoserne, vil der i 2033 gå 206 flere elever på skolen. I dag går der knap 950. For at sætte det i perspektiv, vil Risskov Skole allerede fra næste skoleår være to klasselokaler i underskud.

Lokalemanglen skal man bygge sig ud af. Tidligere har alternative løsninger som etableringen af en satellitskole, ændringer af skoledistriktet eller en udfasning af skolens specialklasser været under luppen, men de muligheder er nu taget helt, helt af bordet.

- Ja, nogle bolde er landet, og retningen frem er blevet besluttet politisk, hvilket har været nødvendigt for at få afsat penge til projektet. De er nu afsat, og vi inddrager nu borgerne, for vi skal have lavet en god udvidelse af Risskov Skole, og der er endnu mange beslutninger, der skal træffes, sagde Anne Marie Due Schmidt, bygningschef for Børn og Unge, da byrådsmedlem og forælder Steffen Wich stillede spørgsmålstegn ved, om der tirsdag aften var tale om 'borgerorientering' eller 'borgerinddragelse'.

Sidstnævnte, ville Aarhus Kommune sige. Langt de fleste bolde er stadig i luften, og borgermødet tirsdag var et udtryk for tidlig borgerinddragelse. Den fås på forskellige måder, men de 50-100 fremmødte i salen fik da fortalt forvaltningen, hvad de mente om emner som trafiksikkerheden omkring skolen, bevarelsen af skoleparken og selve udvidelsesplanerne.