AARHUS: På adressen Ved Stranden 135 i Egå ligger der et hus ud over det sædvanlige.

Ved første øjekast kan man hurtigt konstatere, at der ikke er blevet sparet på noget: Med sine 350 kvadratmeter boligareal samt 450 kvadratmeter store 'kælder' er det en moppedreng i størrelse XXXL.

Læg dertil, at villaen er opført i specialfremstillede sten fra Petersen Tegl og med håndlavede vinduer i Burmateak med krystalglas, så udsigten ud over Aarhus Bugten altid kommer til sin ret.

Men ekstravagancen stopper ikke der. Træder du ind i entréen, bliver du mødt af synet af forhistoriske fossiler i kalksandstensfliserne, og skal du på toilettet, er der også kræset for de dyre detaljer med Thasons sukkermarmor i brusenichen samt en specialfremstillet bordplade i Corian.

Er det fremmedsprog, kommer vi mere ned på jorden ude i luksushusets have, der er udstyret med egen putting green, så den heldige ejer kan træne sine golf-færdigheder uden at skulle en tur på golfbanen.

Men trods al sin pomp og pragt er det meste ekstraordinære ved luksusvillaen i Egå måske måden, hvorpå det blev handlet.

For på en efterårsdag i 2016 blev det solgt til en pris, der gjorde den til Aarhus' dengang dyreste ejendom - nemlig 35 millioner kroner.

Men kun få timer efter, at salgsrekorden var kommet i hus, blev luksusvillaen Ved Stranden 135 solgt igen.

Og prisen denne gang?

18 millioner kroner.

Ja, du læste rigtigt. Villaen blev solgt videre til noget nær halv pris.

Hvordan gik det til, at en overdådig villa med beliggenhed på en af byens mest eftertragtede adresser blev banket 17 millioner ned i værdi med et enkelt hammerslag?

Bag handlerne finder vi tre ejendomsudviklere, hvoraf de to, Niels Albertsen og Anders Horsbøl, har været toneangivende aktører inden for den århusianske byudvikling siden årtusindeskiftet.

Og ifølge den ene af de to, Anders Horsbøl fra ejendomsudviklingsselskabet 1927 Estate, blev luksusvillaen på Ved Stranden 135 brugt som en brik i betalingen for et byggeprojekt ved Lystrupvej i Risskov.

Vi har kun Anders Horsbøls gengivelse af forløbet, der førte til, at Ved Stranden blev solgt to gange på samme dag - først for 35 millioner kroner, og få timer senere for 18 millioner kroner. Niels Albertsen har ikke ønsket at udtale sig i forbindelse med denne artikel.

Ifølge Anders Horsbøl gik det sådan her for sig: Niels Albertsen ønskede at købe en byggegrund ved Lystrupvej, hvor der i dag er bygget blandt andet en Rema 1000-butik i bunden og lejligheder på de to etager oven på. Og den grund ville Horsbøl gerne sælge.

- Som en del af betalingen for projektet, køber vi Ved Stranden 135 af dem for 35 millioner kroner. Da det ikke ligger i vores strategi at eje sådan en ejendom, solgte vi den hurtigt videre til 18 millioner, fortæller Anders Horsbøl, udviklingsdirektør i 1927 Estate.

På papiret kan det lyde som dårligt købmandskab at købe dyrt for at sælge billigt, men hvor 1927 Estate-koncernen tabte penge på at købe og sælge Ved Stranden 135, fik man ifølge Anders Horsbøl en tilsvarende stor gevinst ved at sælge byggegrunden ved Lystrupvej til Niels Albertsen.

Med andre ord: Ifølge Anders Horsbøl var det altså så afgørende for Albertsen af få de 35 mio. kr. for villaen i Egå, at han i realiteten var villig til at betale en stor del af beløbet selv – i form af overpris for byggegrunden ved Lystrupvej.

Derfor var 1927 Estate parat til med det samme at sælge luksusvillaen videre for blot 18 millioner kroner. En pris, som måske, måske ikke, var en mere retvisende markedspris for ejendommen.

Også selvom Ved Stranden 135 formentlig har kostet på den gode side af 40 millioner kroner at opføre.

For huset er eksempelvis så stort, at det har krævet to grunde at få plads til det.

Først blev den ene købt med hus på. Så den anden. Prisen løb op i 26 millioner kroner, inden de to huse blev revet ned og det nye opført på den 1.600 kvadratmeter store dobbeltgrund og navngivet, 'Villa Albertsen', da det stod færdigt i 2008.

Det var Niels Albertsen – kendt navn i ejendomsbranchen i Aarhus – og hans hustru, Christina Mandal Albertsen, der flyttede ind i den nybyggede villa, som hun stod som ejer af.

I ejendomsbranchen tager man sine forholdsregler, og det skulle siden vise sig at være klogt, at ikke alt stod i Niels Albertsens navn. I 2021 blev han erklæret konkurs med en række af sine selskaber.

Det var måske et forvarsel om, hvad der senere skulle ske, men længe før Niels Albertsen fik økonomiske udfordringer, satte Albertsen-parret sit luksuriøse hjem på Ved Stranden 135 til salg i sommeren 2014.

Først stod der 39 millioner kroner på prisskiltet, men prisen blev hurtigt sænket til 35 millioner kroner hos ejendomsmægleren Lokalt Liebhaveri.

Trods prisfaldet udeblev køberne. Først mere end to år senere dukkede Anders Horsbøl med ADD Development, et underselskab under 1927 Estate, op - og handlen faldt på plads til den aftalte pris: 35 millioner kroner.

Den rekordhøje købspris for villaen i Egå rakte i medierne til prædikatet ”Jyllands dyreste hus” i 2016. Og i øvrigt den femtestørste hushandel i hele landet det år. Men det, der på overfladen lignede en af de helt store villahandler, var i virkeligheden en del af noget helt andet og langt mere ordinært.

Ifølge udviklingsdirektør for 1927 Estate, Anders Horsbøl, var det Niels Albertsen, der foreslog at Ved Stranden 135 skulle indgå som del af betalingen for byggegrunden langs Lystrupvej.

Den handel blev der givet hånd på.

Byggegrunden blev overtaget af firmaet CMA Aarhus Holding ApS med Niels Albertsen som direktør og Albertsens ægtefælle, Christina Mandal Albertsen som stifter. Ifølge Anders Horsbøl betalte Albertsen-ægteparret 55 millioner kroner for grunden – de 35 mio. kr. i form af Ved Stranden 135.

Det vælger 1927 Estate at gøre, selvom man ifølge Anders Horsbøl var helt på det rene med, at ejendommen i Egå næppe var mere end 20 millioner kroner værd.

- Vi har betalt 35 millioner kroner for Ved Stranden 135, men i vores bøger har vi ikke sat villaen til mere end 18-20 millioner kroner. Vi mente ikke, den var mere værd, og vi fik forskellige mæglervurderinger på den pris, siger Anders Horsbøl.

RisskovLIV har været i kontakt med de to mæglere, der ifølge Anders Horsbøl har vurderet Ved Stranden 135 for ham. Ingen af dem har en klar erindring om det.

Villaen havde jo været sat til salg for 39 mio. kr. Næsten det dobbelte af mæglernes vurdering. Der er da et mismatch?

- Det er ikke unaturligt med liebhaverejendomme. Du kan se, at ham enzym-kongen (Ib Nymark Hegelund, red.) havde sit hus i Risskov til salg for 50 mio. kr. Han fik tilbudt 27 millioner. Jeg kan ikke huske, hvad den endelige salgspris blev.

Alene Albertsens to grunde havde kostet 26 mio. kr. Og så byggede han et stort, flot hus. Så lyder 35 mio. kr. vel ikke som en vild høj pris?

- Han havde længe prøvet at sælge til den pris, så jeg tænker ikke, at folk ligefrem stod i kø for at købe det. Så havde han nok fået de 35 mio. kr. Villaen kunne godt være 35 mio. kr. værd i dag, men det var der ikke dengang. Vi fik to bud – begge lå på omkring 18 mio. kr.

I vælger at betale 35 mio. for villaen. Hvorfor køber I ikke til de 18-20 mio.kr., som I mente villaen var værd?

- Det var ikke hans (Niels Albertsens. red.) tilbud. Hans tilbud var, at vi købte hans hus for 35 mio. kr. Han betalte 55 mio. kr. for grunden på Lystrupvej mod, at vi købte hans hus for 35 mio. kr. Vi syntes, det var et okay tilbud, men det var ikke os, der satte priserne, siger Anders Horsbøl og fortsætter:

- Jeg kan godt se, at det ser underligt ud, men man skal tænke på, at for os er det vigtigt, hvad der er på bundlinjen. Vi får 55 mio. kr. ind for grunden og taber 17 mio. kr. på villaen. Vi ender altså med at få 38 mio. kr. for den grund.

For Anders Horsbøl går det lige op: Hvad han taber på at købe villaen for dyrt, tjener han på at få en ekstra høj pris for byggegrunden ved Lystrupvej.

Og liggetiden for Ved Stranden 135 blev som bekendt kort, for samme dag som 1927 Estate-koncernen overtog luksusvillaen for 35 millioner kroner, solgte man huset videre for 18 millioner kroner i ren kalkule.

Manden, der samme dag stod klar til at købe Ved Stranden 135 for det, der ligner halv pris,  gik engang under tilnavnet Sol-Peter i Grenaa.

Peter Laursen, der i dag er 44 år, blev kendt i hjembyen, efter at han som 17-årig åbnede Grenaa Solcenter, der siden har udviklet sig til franchisekæden ClubTan med solcentre over det meste af landet.

Siden 2015 har han også opbygget selskabet Domus Ejendomme A/S, der ejer omkring 30 mindre udlejningsejendomme især i den ældre del af Grenaa.

Efter købet af mega-villaen i Egå flyttede Peter Laursen fra Grenaa til Ved Stranden 135, hvor han har haft adresse siden.

Hvorfor endte tilbuddet om at købe ”Jyllands dyreste villa” til halv pris hos manden fra Grenaa?

- Jeg har tilfældigvis på det tidspunkt en dialog med Peter Laursen om nogle andre ting. Jeg siger, at jeg har fået et hus i bytte, som jeg skal af med, og han siger, han vil væk fra Grenaa til Aarhus. Det snakker vi om, han ser huset og aftaler egentlig med Niels Albertsen, at han skal overtage det direkte. Han spørger, om vi vil tage hans hus i bytte for det i Grenaa. Det ville jeg ikke. Så købte han det bare for 18 mio. på baggrund af vurderingerne, fortæller Anders Horsbøl og fortsætter:

- Dengang havde Peter Laursen en udenlandsk investor, som skulle være med til nogle projekter, var tanken. Den investor og vi skulle lave et samarbejde med Peter, og det havde vi en del tætte dialoger om. Det gled så ud i sandet, fordi de ikke syntes, projekterne var interessante nok, og så stoppede dialogen egentlig.

Kunne I ikke have ventet med at sælge og have fået en bedre pris?

- Med omkostningerne ved at have den ejendom liggende vurderede vi, at det var bedre at få de kontanter i hus og så i stedet gøre det, vi er gode til – ejendomsudvikling. Vi havde fået to vurderinger på 20 millioner på villaen, så vi kunne måske have fået en million ekstra eller to ved at vente, men så skulle vi leve med risikoen, liggetiden, istandsættelse, og et hus, der står stille. Vi mente, det var bedre at få penge i hus, siger Anders Horsbøl.

Og Peter Laursen fra Grenaa, der endte som ejer af Egå-villaen i specialfremstillede sten fra Petersen Tegl og med synlige fossiler i entréens kalksandstensfliser?

Han har ikke ønsket at medvirke i denne artikel, men har - ifølge Anders Horsbøls beretning - været på det rigtige sted på det rigtige tidspunkt og kan nu nyde at se solopgangen fra villaen, som han erhvervede sig for 18 millioner kroner.

Hvis du har set overskrifter som Kendt bager går konkurs eller Populær restaurant lukker og slukker hyppigere end normalt, er det ikke dine øjne, men tiderne den er gal med.

Tal fra data- og analysevirksomheden Experian viser, at der i årets første måned var henholdsvis 59, 31 og 51 procent flere konkurser i brancherne restauration, byggeri og handel sammenlignet med januar 2022.

Det mærkes også lokalt i Vejlby Risskov. Først måtte Restaurant Fedet begære sig konkurs, og kort efter fulgte herretøjsbutikken Lund & Lendal efter. Og det er desværre ikke de eneste.

Siden årsskiftet er 13 lokale virksomheder gået konkurs. På samme tid sidste år var der ikke én eneste.

Men er der nogen grund til at frygte flere tomme butikker og restauranter med lyset slukket på Nordre Strandvej?

RisskovLIV har lavet en rundringning til fem lokale erhvervsdrivende for at høre, hvordan det går, og om 2023 tegner til at blive et godt eller dårligt år for det lokale handelsliv.

I 2026 vil det efter alt at dømme være slut med søvnløse nætter og stressfyldte dage for de borgere i Risskov og Egå, der gennem en årrække har været holdt på pinebænken af en brummende og summende støjgene fra containerskibene i Aarhus Havn.

Landstrøm er løsningen, der vil drukne støjen, men hvor Aarhus Havn tidligere kunne fortælle RisskovLIV, at et landstrømsanlæg til containerskibe måske først ville stå klar i 2030, har den nyligt vedtagne havneudvidelse fremrykket støjens slutdato.

Det fortæller Carsten Kruse, kommerciel direktør ved Aarhus Havn.

- Beslutningen om at udvide havnen har sat skub i processen, for der står i forligsteksten, at vi skal kunne levere landstrøm til containerskibe. Der er altså ikke noget at rafle om længere. Vores ejere har talt, og så er det bare med at komme ud over isen med projektet, siger Carsten Kruse og fortsætter:

- Der er ingen tvivl om, at støjen er til gene for nogle borgere i Risskov, og landstrømsanlægget vil formentlig fjerne støjen, så på mange måder er det rigtig godt, at politikerne nu får os til at fremskynde processen. Vi kender ikke helt den endelige tidsplan endnu, men vores bedste bud lige nu er, at det kan etableres i 2026.

Når krydstogtskibet Bolette anløber i Aarhus Havn til april og søsætter krydstogtsæsonen, vil det 237 meter lange skib kunne slukke for sine dieselmotorer og lade sig tilkoble havnens spritnye landstrømsanlæg. Gør den det, bliver skibet stille som graven.

Men der er en hage. Aarhus Havn har med landstrømmen fået sig en løsning, der med sikkerhed kan gøre krydstogtskibene lydløse. Man kan bare ikke tvinge rederierne til at bruge den.

Det samme gør sig gældende for containerskibe. Derfor kan Carsten Kruse for nuværende ikke garantere, at al støjen forsvinder med indvielsen af et nyt landstrømsanlæg i 2026 - selvom han  forventer det.

- Vi ser en udvikling, hvor rederierne investerer i at ombygge sine skibe, så de kan modtage landstrøm, så jo, vi forventer at containerskibene også vil kunne bruge det i 2026, siger Carsten Kruse og tilføjer:

- Vi ser det med krydstogtsrederierne. Deres udmeldinger er, at når der er landstrøm til rådighed, så vil de også gøre brug af det.

Men du kan vel ikke garantere, at alle containerskibene vil gøre brug af et nyt landstrømsanlæg, så borgerne i Risskov bliver helt støjfri i 2026?

- I øjeblikket kan man ikke tvinge rederierne til at bruge løsning, så jeg kan af gode grunde ikke garantere noget eller tvinge dem til at hoppe i havn og sætte stikket i skibene, men det er helt klart vores forventning. Ingen ønsker at genere folk, og da slet ikke containerrederierne, der anløber i Aarhus Havn ofte, siger Carsten Kruse.

Men uanset om containerrederierne vil bruge den nye teknologi eller ej, så skal Aarhus Havn altså investere i landstrøm til de flere fodboldbaner lange fragtskibe.

Til april påbegynder Aarhus Havn derfor et forprojekt, der skal bane vejen for en større millioninvestering i landstrøm. Carsten Kruse estimerer, at det vil koste omkring 65 millioner kroner at kunne levere landstrøm til containerskibene, og en investering i den størrelsesorden kunne tidligere have forhalet processen.

Nu forventer Carsten Kruse i stedet, at det vil tage omkring to år at etablere landstrømsanlægget til containerskibe, når først forprojektet er overstået - efter planen i 2024.

- Det kan sagtens være, at forprojektet viser, at endnu et landstrømsanlæg bliver rasende dyrt, og før forliget om havneudvidelsen kunne det måske have fået bestyrelsen til at sige "aaah". Nu er det en formssag, og erfaringen med anlægget til krydstogtskibe har vist, at det nok vil tage omkring to år fra start til slut at koble containerskibe på landstrøm, siger Carsten Kruse, der dog betegner tidshorisonten som et 'kvalificeret gæt'.

For udbud til så store projekter tager tid, ligesom leveringstiden på kobber, aluminium og anden teknik til landstrømsanlægget kan variere.

Aarhus Havn har dog tidligere fortalt til RisskovLIV, at man i samarbejde med rederierne arbejder på en midlertidig løsning, så støjplagede borgere i Risskov ikke skal lægge ører til den enerverende brumme-lyd helt frem til dagen, hvor et nyt landstrømsanlæg står klar til brug.

Og det har ikke ændret sig. Heller ikke selvom støjen nu har fået en slutdato i 2026.  Det garanterer Carsten Kruse, der dog ikke har meget nyt at berette om lappeløsningen.

- Jeg kan ikke sige andet nyt end, at rederierne stadig er i gang med at kigge på noget ny teknologi, der kan blive en mulig mellemløsning frem til 2026. Det arbejder stopper ikke, selvom processen med landstrømsanlægget er blevet fremskyndet, siger Carsten Kruse.

Alt tyder på, at Vejlby Stadion kommer til at lægge rammer til AGF's Superligahold fra begyndelsen af 2025. Længe før det, faktisk allerede på mandag, åbner Letz Sushi-kæden sin nye restaurant ved Nordre Strandvej 58.

Begge dele kan du læse mere om herunder.