Fundamentet for det tredje forslag til lokalplan på Agerbæksvej vakler, for størrelsen på byggeriet kan blive helt afgørende for, om projektet står eller falder endegyldigt.

For i februar blev en projektgruppe bestående af byudvikleren Sukhdev Singh Kailya, NCC og AART Architects sendt tilbage til tegnebrættet med en klar besked fra den dengang nytiltrådte rådmand for Teknik og Miljø, Steen Stavnsbo (K): Projektet skulle ændres, og det skulle ændres markant.

Nu er projektudviklerne tilbage med deres fjerde udkast til byggeprojektet, og selvom de har forsøgt at tilpasse byggeplanerne efter rådmandens, forvaltningens og lokale borgeres ønsker, vil bebyggelsesprocenten stadig blive det springende punkt.

Med en procentsats på 143 procent er det nyeste skitseprojekt nemlig stadig større end de 110 procent, som forvaltningen i slutningen af februar opfordrede byudviklerne til at sigte efter.

Men smertegrænsen er nået, fortæller Claus Haase Clausen, projektudviklingsdirektør ved NCC.

- Bebyggelsesprocenten er på 143, så den er stadig højere end forvaltningens ønske. Skal vi ramme den sats, er projektet ikke længere rentabelt, siger Claus Haase Clausen til RisskovLIV.

I det nordlige hjørne af lokalplansområdet er der også fortsat lagt op til, at der skal bygges i fire og en halv etage - samme højde som i AG Gruppens tilstødende naboprojekt. Det er en af årsagerne til, at bebyggelsesprocenten stadig er højere end forvaltningens ønske, selvom den i dag er markant lavere end i tidligere udkast af byggeprojektet.

- Vi lagde ud med at ønske en bebyggelsesprocent på 200. Det var måske i overkanten, men vi skulle starte dialogen et sted. Til sammenligning har den tilstødende lokalplan 1130, der blev vedtaget, en sats på 170 procent, og vores smertegrænse er nået her, siger Claus Haase Clausen.

Det skyldes de forkøbsretsaftaler, som projektudviklingsgruppen anført af Sukhdev Singh Kailya har indgået med de 13 villaejere, hvis grunde skal bane vejen for byggeprojektet.

- De har udmærket godt vist, hvad deres huse var værd, og mit udgangspunkt har altid været: "Hvad vil I have for jeres huse?" - De er så kommet med deres individuelle bud, og den pris har de fået, fortæller Sukhdev Singh Kailya.

Det betyder bare, at projektudviklingsgruppen nu sidder i saksen. Skal byggeplanerne skrumpes yderligere, svinder økonomien i projektet også tilsvarende. Borte er overskudsforretningen, medmindre de 13 grundejere er klar til at genforhandle.

- Skal vi gå yderligere ned i procenter, skal vi i dialog med lodsejerne på ny, og det bliver ikke nogen nem proces. Én ting er at samle de 13 grundejere en gang og blive enige, noget andet er at få dem til at acceptere en ny aftale igen, siger Claus Haase Clausen og tilføjer:

- Er der én, der siger nej, falder hele projektet.

Så for måske at forebygge det scenarie, har projektudviklingsgruppen nu sendt sit seneste udkast direkte til rådmanden for Teknik og Miljø, Steen Stavnsbo. Forhåbningen er, at han er villig til at gå i dialog om bebyggelsesprocenten.

- Det skyldes et ønske om at gøre rådmanden opmærksom på, at vi lever op til hans retningslinjer, men bliver bremset af procentsatsen. Vi går ned i højde, hvor vi skal gå ned, og vi tager hensyn til villakvarteret på Agerbæksvej, så vi har et indtryk af, at vi har lavet det projekt, han gerne ser for sig, siger Claus Haase Clausen.

Han og projektudviklingsgruppen har forsøgt at tilpasse projektet efter de retningslinjer, som Steen Stavnsbo både i medierne og via forvaltningen har givet udtryk for.

- Dem har vi forsøgt at efterleve. Der skal stadig fortættes ud mod Grenåvej for at dæmpe støjen, men projektet bliver lavere mod Asylvej og Agerbæksvej, hvor vi nu også åbner mere op i bebyggelsen og sørger for mere grønt. Vi har forsøgt at vise mest mulig respekt for grundejerne på den modsatte side af vejen, siger Sukhdev Singh Kailya

Ret skal være ret. Sammenligner man det seneste udkast med forrige skitse, er ændringerne til at få øje på. Tanken om at bygge to karreer i mellem tre til fem etager er blevet skrottet, ligesom byggeriet nu er tiltænkt saddeltage i stedet for flade tage.

Mod Agerbæksvej er der heller ikke længere lagt op til en lang og uafbrudt facade. Her er mursten skiftet ud med grøn beplantning og opholdsområder, så kun fire gavle i to og en halv etage vil have front mod villaerne et stenkast derfra.

Der er altså blevet tilpasset efter en række af rådmandens og forvaltningens ønsker. Spørgsmålet er så, om forvaltningen og rådmanden vil stå fast på deres krav om, at bebyggelsesprocenten ikke må overskride 110 procent.

Det ville ærgre Claus Haase Clausen, hvis det var tilfældet:

- Vi synes virkelig, vi har prøvet at tilpasse projektet, så det passer til området. Derfor håber jeg også, at vi kan diskutere, hvorvidt det her er det rigtige projekt, i stedet for at det skal blive en diskussion om procentsatserne, siger han.

Men om projektet er købt eller solgt, må han væbne sig med tålmodighed for at få svar på. Projektgruppen sendte sit nyeste udkast til Steen Stavnsbo den 10. maj, men rådmanden for Teknik og Miljø har endnu ikke taget stilling til det.

Årsagen, som den lyder i et skriftligt svar fra rådmanden, er ligetil:

- Jeg er ikke selv blevet præsenteret for forslaget endnu. Jeg tænker således, at de stadig er i dialog med planafdelingen. Det er ikke løftet op til mit niveau endnu, skriver Steen Stavnsbo.

Som en anden Moses er Sukhdev Singh Kailya, eller i daglig tale bare Singh, en mand, der deler vandene.

Den indisk-fødte arkitekt er blevet blevet billedet på den opportunistiske byudvikler. Manden ved døren, der ringer på for at høre, om du og dine naboer kunne være interesseret i at sælge jeres huse samlet til en investor, der vil forvandle jeres villakvarter til etagebyggeri.

Jeg har hørt hans navn blive omtalt med foragt på grund af sine planer om at omdanne 13 villamatrikler på Agerbæksvej. Et "overgreb" på en villavej er det blandt andet blevet betegnet som.

Omvendt har jeg også hørt ham blive omtalt som en kærlig mand, et blidt lam, der fejlagtigt er blevet fremstillet som den store stygge byudvikler i Århus Stiftstidendes dækning af hans byggeplaner på Trøjborg, Rødkløvervej og Agerbæksvej.

Men Singh er svær at blive klog på, for han udtaler sig aldrig til medierne. Før nu, hvor jeg fik chancen for at møde byudvikleren omgærdet af mystik på NCCs kontorer i Aarhus.

- Jeg er ikke nogen spekulant, der har haft de hensigter, som Århus Stiftstidende har beskrevet. Jeg er ikke nogen "mystic man," der lokker boligejere til at sælge deres villaer. Det er en forkert fremstilling af mig, men jeg har holdt mig tilbage fra at angribe den, for jeg vil hellere lade projektet på Agerbæksvej tale for sig selv, siger Sukhdev Singh Kailya.

Med til mødet har han medbragt to A4-papirer med billeder af en hvid og dengang nyrestaureret patriciervilla med navnet "Nordly" på gavlen. Det er Asylvej 1 - Singhs eget hus i klyngen af villaer, som indgår i forslaget til den tredje lokalplan ved Agerbæksvej.

Arkitekten har ejet ejendommen siden 2007, og der er en grund til, at han netop vil vise disse billeder.

- Jeg vil hjælpe området. Jeg kørte ofte til Risskov for at bade og kiggede altid på hjørnehuset, fordi det var så flot arkitektonisk, selvom det var meget forfaldent. Da det blev sat til salg, købte jeg det og gav det en kærlig hånd, siger Sukhdev Singh Kailya og fortsætter:

- Folk stoppede op i lyskrydset og sagde, at det var flot arbejde, for det så forfærdeligt ud førhen. Bagefter begyndte naboerne at kontakte mig og istandsætte deres huse, og på den modsatte side af Grenåvej begyndte folk at kopiere mine ideer. Hele området blev løftet op.

Singh har dog aldrig boet i huset. men han ejer tre villaer på Aldersrovej på Trøjborg. Det ene bor han selv i, mens de andre er blevet bygget om til udlejning. Det samme gælder "Nordly" ved Asylvej 1, som den dag i dag fortsat bliver lejet ud.

- Jeg købte det faktisk, fordi der var internationale studerende, der manglede et sted at bo. De kom til mig og sagde: "Singh, hvorfor køber du ikke et sted, hvor vi kan bo?" -  Så kom de i hold på 10 mennesker, så det har været en slags fælleshus for dem, siger Sukhdev Singh Kailya.

Den er god nok. Singh købte sine ejendomme for at udleje dem, og han havde i en årrække et samarbejde med Aarhus Universitet om at udleje hele villaer til udvekslingsstuderende. Indledningsvist var det altså ikke meningen, at hans egne huse i villakvarterer skulle bruges som brikker i byudvikling.

- Jeg er ikke en investor, der gør tingene på den måde. Jeg er en arkitekt, der ser et område, der skal løftes op. Det føler jeg, at jeg havde held med, allerede inden tanken om at byudvikle ved Agerbæksvej opstod, siger Sukhdev Singh Kailya.

Hvordan opstår ideen om at byudvikle på Agerbæksvej?

- Den kom i fællesskab med naboerne. Nogle begyndte at snakke om, at de ville flytte på grund af de andre store lokalplaner på vejen, og så gik vi i dialog. Det er aldrig noget, jeg har spekuleret i, men jeg er arkitekt og udvikler, så jeg gør mit arbejde, og jeg kan godt lide at gøre mit arbejde.

Så du tog ikke initiativ til at stemme dørklokker og overtale alle villaejerne til at sælge deres huse til en investor?

- I princippet kom de til mig. Det er ikke bare hvem som helst, men mine naboer. De opsøgte mig, eller også kom jeg til dem. På den måde opstod forbindelsen til mit arbejde, for jeg vil gerne forskønne området og skaffe flere boliger til byen.

211 ekstra boliger får Aarhus Kommune på Rødkløvervej, hvor byrådet i august sidste år vedtog Singhs byggeprojekt. 10 villaer, den ene tilhørende Singh selv, er blevet revet ned for bane vejen for etagebyggeriet i mellem tre til seks etager.

Trods store protester fra lokalområdet står Singh fast på, at han gør Aarhus by en tjeneste med sit virke.

- Folk kom glade fra deres forfaldne huse på Rødkløvervej, og snart kan der bo 200 mennesker der. Der er et campusområde, og der er også høje bygninger på den anden side, og jeg synes, vi har tilpasset projektet, så byen får et tilskud, siger Sukhdev Singh Kailya.

Om byen også bliver "beriget" med byggeprojektet på Agerbæksvej er stadig ubesvaret. Modstanden fra lokale har været stor, og rådmanden for Teknik og Miljø, Steen Stavnsbo (C), dumpede i februar det daværende projekt, som Singh og projektudviklingsgruppen havde fremlagt.

Nu er den tilbage med et fjerde og måske sidste udkast. Det er blevet tilpasset rådmandens og lokales ønsker, men som du kan læse og se her, er byggeprojektet fortsat større, end hvad forvaltningen har lagt op til.

Men Singh kalder det et "godt projekt".

Men det, du kalder et godt projekt, kalder formanden for grundejerforeningen på den modsatte side af vejen et "overgreb på en villavej". Hvad tænker du om det?

- Det er forskellige syn. Jeg er bare udvikler på et projekt, og det skal ikke være sådan, at hverken jeg eller ham skal have magten. Vi bor i et demokrati, og jeg vil gerne skabe boliger i et forfaldent område. Det er en positiv måde at tænke på, frem for manden, der bare siger nej, siger Sukhdev Singh Kailya.

Ifølge Tinglysningen fik Singh selv 9,5 millioner kroner for at sælge sit hus på Rødkløvervej. Samme beløb kommer han efter eget udsagn ikke til at tjene på at få byggeprojektet på Agerbæksvej vedtaget, selvom han til RisskovLIV fortæller, at de andre grundejere selv har fået lov at diktere salgsprisen - og fået den.

- Jeg er arkitekt og udvikler, så det her er en proces, som jeg godt kan lide at tage mig af. Pengene kommer, når de kommer, men det er ikke rigtigt, når jeg bliver stemplet som en mand, der gør det for pengenes skyld, siger Sukhdev Singh Kailya.

Så der er intet økonomisk motiv?

- Jeg har jo et hus i området, og bliver lokalplanen ikke vedtaget, kan jeg sælge det for tre-fire millioner. Bliver projektet til noget, får jeg to millioner mere, men det vigtige for mig er tilfredsstillelsen ved at gøre noget for området og byen.

Singhs mangeårige nabo på Aldersrovej - og tidligere nære ven -  Niels Christian Sidenius, formand for Trøjborg Fællesråd, har til Århus Stiftstidende givet sit bud på Singhs motiv.

Ifølge fællesrådsformanden skyldes byudviklingen, at Singh ikke kan sælge sine huse på det almindelige marked. Dels er de belånte, dels er de indrettet til udlejning, så det vil kræve et stort nedslag i prisen at skille sig af med dem.

- Det er Singhs model: Han har et hus, som han ikke kan tjene på at sælge. Det kan han, hvis han kan få andre med på at sælge til et projekt, der vil omdanne området til etagebebyggelse, er Niels Christian Sidenius citeret for at sige til Århus Stiftstidende.

Udtalelsen fra sin tidligere nabo ønsker Singh ikke at komme med et modsvar på. Mudderkastning i medierne er ikke vejen frem, siger han.

- Jeg ønsker ikke at komme med en kommentar til hans udtalelse. Jeg laver positive ting for byen og udtaler mig kun om mig og mit arbejde. Andre har deres egne motiver, og det blander jeg mig ikke i, men det er derfor, jeg holder mig fra pressen;  For jeg mister arbejdslysten, siger Sukhdev Singh Kailya.