Krigen raser i Ukraine, recession er en truende frygt, mens stigende renter, inflation og afgifter gør sit indhug i din og min privatøkonomi, så det bliver dyrere at købe bolig.

Det lyder som begyndelsen på enhver ejendomsmæglers værste mareridt, men verdenssituationen har ikke været en kold spand vand for boligmarkedet i Vejlby-Risskov. Der er stadig blus på, fortæller Mads Faurholt, indehaver af Nybolig Risskov.

- Med tanke på alt det, der rører sig i verden lige nu, er det imponerende, hvordan vi fortsat oplever så stor aktivitet, siger han og tilføjer:

- På kontoret snakkede vi om, at vi havde 13 fremvisninger på en mandag og 12 på en tirsdag, og det plejer altså at være i weekenderne, at vores kalender er sådan booket til.

For folk vil gerne bo i Vejlby-Risskov - og flytter nødigt derfra igen. Udbuddet er småt, efterspørgslen stor, og har rentestigninger samt voksende forbrugsomkostninger haft en påvirkning, er den lille.

- Efterspørgslen er faldet minimalt. Det er rigtigt, at stigningerne på det fastforrentede lån kan gøre ondt og måske udskyde et boligkøb, ligesom det kan få folk til at kigge i andre områder, men har man et ønske og behov for at købe en bolig, så gør man det stadigvæk, siger Mads Faurholt.

For der er rift om ejendommene med et "Til Salg"-skilt foran sig i Vejlby-Risskov. Der er nemlig stadig flere købere på markedet, end der er sælgere, og det har gennem en årrække været med til at presse priserne i vejret.

25.897 kroner. I 2010 var det prisen, du i gennemsnit skulle betale for en kvadratmeter bolig i Risskov. I 2021 var tallet steget til 44.246 kroner - fra 37.602 kroner året inden.

Nu er det ingen hemmelighed, at man typisk skal til lommen, når man køber ejendom i Risskov, men prisstigningerne er, som du selv kan få syn for nedenfor, også til at få øje på i Vejlby og Ellevang.

Men de decideret glohede tilstande på det lokale boligmarked er ifølge Michael Nonbo fra mæglerne Nonbo & Eland kølnet lidt af, hvis man sammenligner med sidste år.

- Efterspørgslen er stadig stor, men der er færre ejendomme, som kommer i budrunde nu end for et år siden. På den måde kan du sige, at markedet stabiliserer sig, for nu har vi nået et niveau, hvor der ikke længere bliver lagt lag på lag på priserne, siger Michael Nonbo.

Dermed ikke sagt, at priserne nødvendigvis falder. Kunsten er at vurdere den rigtige udbudspris.

- Udbuddet er stadig så lavt, at det fortsat mere er en sælgers marked, men det er blevet mere balanceret. Derfor handler det nu i højere grad om at prissætte rigtigt og som sælger ikke blive fristet af at gå i markedet med en for høj udbudspris, da man risikerer at ende med et dårligere resultat i sidste ende, hvis konjunkturerne er nedadgående. Er man opmærksom på det, så bliver boligerne stadig solgt, siger Michael Nonbo.

Og det gælder over hele linjen. Det er klart, at et hus i Risskov med beliggenhed nær vandet vil være attraktivt, men det gælder også Høje Risskov, Hedevejskvarteret og Ellevang.

- Der er altid stor efterspørgsel på huse ved vandsiden i Risskov, men der er faktisk stor efterspørgsel på alt, der bliver sat til salg i postnummeret.

Det oplevelse deler Torben Rask, salgschef i Danbolig Risskov. Uanset om det er villaer, rækkehuse eller ejerlejligheder, så er de eftertragtede.

- Hedevejskvarteret har været igennem en positiv udvikling og er blevet mere eftertragtet, og så er Ellevang også efterspurgt. Der er mange unge familier, der måske starter med et rækkehus på Torne- eller Flintebakken, men som sidenhen slår sig ned i en villa ved Ellevang, fordi der er behov for mere plads, siger Torben Rask.

Særligt de ejendomme, der størrelsesmæssigt kan huse familien Danmark, bliver der kappet om.

- Området har tre gode skoler, og derfor er der rift om de familieboliger, der er tilpasset børnefamilier. Har du en villa på mellem 130 til 170 kvadratmeter, så er det lige før, at køberne står i kø, siger Torben Rask.

Men varer det ved, eller vil krigen i Ukraine, rentestigninger og større forbrugsomkostninger eventuelt indhente boligmarkedet i Vejlby-Risskov?

Det er spørgsmålet til en million kroner, men Mads Faurholt fra Nybolig Risskov kommer gerne med sit bud på, hvordan priserne på boligmarkedet vil udvikle sig.

- Der er mange faktorer, som burde spille ind, men som vi kan ikke se konsekvensen af endnu. Der er også noget med sammensætningen i samfundet og byudviklingen i området, hvor vi har set mange boliger blive skabt, men det er hovedsageligt lejeboliger, siger Mads Faurholt og tilføjer:

- Det er ikke alle, der ønsker at bo til leje, og dem der gør, knytter sig måske til området og får lyst til at købe en bolig her. Der bliver bare bygget få familieboliger, så jeg tror, der vil være stor efterspørgsel til et begrænset antal boliger, og det kan holde hånden under priserne i Risskov.

Men der er en joker. Måske to. Den første er de forestående ejendomsvurderinger, som efter planen er med til at afgøre, hvor meget en boligkøber efter skæringspunktet den 1. januar 2024 kan se frem til at spytte i stats- og kommunekassen.

Som man kan se her, er en række spritnye vurderinger af ejendomme og grunde i Vejlby Risskov allerede blevet offentliggjort af skattevæsnet. Over en bred kam ser de ud til at stige, og det kan få en indflydelse, hvis man har tænkt sig at sælge til den tid.

- Ejendomsvurderingerne kommer nok til at få en betydning. Markedet er i forvejen dyrt, men bliver vurderingerne skudt i vejret, så er det helt klart noget, der kan få indflydelse på salgspriserne, siger Michael Nonbo fra Nonbo & Eland.

På længere sigt er der klimaudfordringerne, som ifølge prognoserne kan få konsekvenser for grundejerne nær vandet i Risskov.  Der er ikke noget ved at købe et hus med vand i stuen, men i øjeblikket er det ikke noget, der fylder i købernes bevidsthed, fortæller Mads Faurholt fra Nybolig Risskov.

- Har jeg 100 fremvisninger på vandsiden i Risskov, er der måske én enkelt mulig køber, som spørger ind til klimatruslen. Det fylder så godt som intet, selvom jeg ikke har nogen god forklaring derpå, siger han.

- Kvæl mig, siger Lene Greve.

Det er ikke hver dag, man får den opfordring af en 60-årig kvinde, men jeg former fingrene som Frankenstein og rækker ud efter hendes hals.  Der er bare ingen hals at klemme til om.

Med et snuptag skubber Lene Greve nemlig skuldrene op og trækker hovedet til sig, mens hun spænder i hals- og ansigtsmuskulaturen, så kinderne breder sig. Jeg bliver helt perpleks. Det ser komisk ud, men jeg ved ikke, om jeg skal grine eller græde, for hendes naglende blik signalerer kun én ting:

"Jeg kan give dig så mange bank."

Heldigvis for mig er det bare en øvelse. Lene Greve har lige brugt "Skildpadden" på mig, og mandag aften viser hun den og andre afværgeteknikker for kvinder ved et gratis kursus i sin klinik i Vejlby.

- Du kan kalde det et lille kursus i afværge- og frigørelsesteknikker. Deri ligger der, at en eventuel gerningsmand ikke kan få fat i dig, og får de først fat, kan du komme fri igen, siger Lene Greve til RisskovLIV.

Men hvorfor er det pludseligt blevet relevant for Lene Greve at afholde kurset?

Blotteren, der huserer i Mollerup Skov. Østjyllands Politi har den seneste måned modtaget fem anmeldelser fra kvinder, der under deres vandreture i skoven er blevet antastet af en ung mand. Ifølge politiets døgnrapport har blotteren onaneret foran kvinderne og fulgt efter dem, ligesom han i mindst ét tilfælde blev fysisk og tog et offer på bagdelen.

-  Kurset er bundet op på, at der er kvinder, som er nervøse for, at blotteren er derude. Kvinder på min alder er måske ikke rigtigt hans målgruppe, men når han går og klapper yngre kvinder i måsen, kan jeg godt forstå, at man bliver nervøs. Jeg tror, jeg kan lære dem nogle teknikker, der gør dem tryggere, siger Lene Greve.

Googler man hende, står der, at hun udbyder akupunktur, ansigtslæsning, massage og healing fra sin klinik i Vejlbygade. Ordet "selvforsvarsguru" mangler, men Lene Greve har lært et (forsvars)trick eller to gennem sit liv og har ingen intentioner om at samle kursisterne i en cirkel for at synge "kumbaya".

- Min far var den første til at lære mig kampsport. Han lod mig ikke tage i byen, før jeg havde lært at forsvare mig selv.  Der lærte jeg at bide tænderne sammen og lade som om, træningen ikke gjorde ondt, siger Lene Greve og fortsætter:

- Men det var sjovt, og så begyndte jeg til selvforsvar for kvinder, hvor jeg blev assistent og blev nummer to til danmarksmesterskaberne i praktik.

Sidenhen fik hun et blåt bælte i karate, ligesom hun også har prøvet kræfter med jiu jitsu og aikido. Nå ja, og så er hun også selv blevet antastet i en skov, da hun var ung.

Jeg nærmer mig hende bagfra og tager et fast greb om hendes skulder, men i en glidende bevægelse går hun ned i knæ, drejer rundt med en stiv arm og fører den ned over min, så jeg ryger i ubalance og bliver nødt til at slippe grebet om hende.

Måske er jeg en dårlig overfaldsmand, måske er Lene Greve bare ferm til at forsvare sig selv. Bortset fra enkelte afvigelser er det nemlig en rekonstruering af den teknik, hun brugte til at løsrive sig, da hun som 18-årig blev forulempet i en skov.

- Det var en ganske almindelig hverdag og ved højlys dag, at der pludselig var en mand, der tog mig i skridtet bagfra. Jeg fik slået hans arm væk med afværge, og bagefter væltede jeg ham. "Shit, nu bliver han nok vred," tænkte jeg, og så løb jeg min vej, fortæller Lene Greve.

Det gik jo godt, men man kunne måske argumentere for, at et spark i ansigtet på den væltede gerningsmand havde sat ham helt ud af spillet. Men der er altså grænser for, hvor overdreven kraft du må bruge - og man skulle nødigt selv havne på anklagebænken, fordi en gerningsmand har fået sparket næsen helt op i kraniet.

- Loven er loven, og den skal altid vurderes, men du kan ikke bare slå nogen med knyttet næve på næsen, medmindre der kommer mærker på din hals efter deres kvælning. Jeg vil gerne lære kvinderne til mit kursus, hvad de må, og hvad de ikke må, siger Lene Greve.

- Men det kan være svært at tage stilling til, når man står i situationen. Det er derfor, jeg har fokus på at lære dem nogle nemme afværgeteknikker og forsvar i stedet, for man skal nødigt gå til angreb. Så risikerer man at komme endnu mere galt afsted.

"Hele hemmeligheden ligger i at forvirre fjenden, så han ikke kan regne ud, hvad du i virkeligheden vil".

Sådan lyder et kendt citat fra den kinesiske general og forfatter fra år 500 f.Kr,  Sun Tzu, som stadig er en inspirationskilde for moderne militærtænkning. Hans ord er også relevante, når du skal forsvare dig selv.

- Den, der vinder, er den, der kan overbevise andre om, at man vinder. Ligner du et nemt offer, eller ligner du en, der både kan og vil forsvare dig selv? Det kan hurtigt få en overfaldsmand til at tænke sig om en ekstra gang, siger Lene Greve.

Det er med garanti sværere i praksis, hvis man står ansigt til ansigt med en vaskeægte bøhmand, men teknikken og tilgangen er enkel. Det er vigtigt, for der er grænser for, hvad Lene Greve kan nå at lære sine kursister på kun halvanden times undervisning.

- Jeg lægger vægt på, at man skal kunne lære det på kort tid. Det skal stadig være effektivt, og det skal give en vis form for tryghed for kvinderne, men jeg kan ikke nå at lære dem noget, der kræver faldeteknikker, siger Lene Greve.

Men tro mig, hun har metoderne i sit arsenal.  Under vores session har kun flere gange kaldt mig en "pjatrøv", fordi jeg ikke slår eller dasker nok til hende under øvelserne. Hun er i total dominans, så da hun beder mig om at kvæle hende bagfra, adlyder jeg blindt.

... For at ende med røven på gulvet i en armlås, som selv Houdini ville have problemer med at komme ud af.

- Hvad kalder du den metode? spørger jeg på vej ud af døren

- "Min fars", lyder svaret grinende.

Det har taget sin tid, men alt godt kommer til den, der venter, og den planlagte udvidelse af Plejecenter Hørgården ved Hørgårdsvej i Risskov skrider stille og roligt fremad.

I sidste måned behandlede byrådet i Aarhus Kommune for første gang projektet, som er fremsat af forvaltningen for Sundhed og Omsorg. Nu skal forslaget til lokalplan i sin anden høringsrunde, inden en udvidelse af plejehjemmet til 45 millioner kroner sandsynligvis bliver vedtaget endeligt efter sommerferien.

- Projektet har været længe undervejs, og vi håber på at kunne udbyde projektet efter sommerferien. Afhængig af byrådsbehandlingen må vi se, hvornår vi kan gå i jorden, siger Kasper Andersen, leder i Økonomi og Bygninger under Sundhed og Omsorg.

Plejecenter Hørgården blev opført i 1974 og er sidenhen blevet udvidet tre gange, så det i dag rummer 35 plejeboliger. Med den planlagte fjerde etape er det meningen, at antallet skal øges til i alt 62 plejeboliger i to til tre etager.

For der bliver flere ældre i Vejlby-Risskov. Allerede i 2017 kunne forvaltningen se et stigende behov for flere plejeboliger i området, men lokalplansprocessen har sidenhen sneglet sig afsted.

- Processen har været lang og kompliceret, og der har været mange aktører, som gerne skulle have en tilstrækkelig bid af kagen på ganske lidt plads, siger Kasper Andersen.

Undervejs har der nemlig været to andre projekter i området. Aarhus Letbane har udvidet stationen ved Vestre Strandallé, mens Aarhus Vand har etableret et regnvandsbassin i arealet for den nye park, som skal skabes i forbindelse med udvidelsen af Plejecenter Hørgården.

I øjeblikket er der ikke meget park over det grønne areal, som bedst beskrives med ordet "brakmark". Under projektets første høringsrunde var der dog enkelte kritiske røster iblandt de 12 høringssvar, som var utilfredse med, at man vil inddrage en bid af det grønne område for at bygge de nye plejeboliger.

- Der har været en del debat om, at vi anvender en del af det grønne areal for at bygge på plejehjemmet. Derfor har vi også brugt meget krudt på at sikre, at projektet giver noget tilbage til lokalområdet. Vi har sammen med Teknik & Miljø samt Aarhus Vand arbejdet på at højne kvaliteten af det resterende grønne område, siger Kasper Andersen.

Det gør man blandt andet ved at anlægge en sti rundt om regnvandsbassinet, ligesom der også er planer om at plante vild beplantning. Parken vil stadig være offentlig, hvis man ser bort fra en have, der er forbeholdt Plejecenter Hørgårdens beboere.

Dem bliver der flere af, hvis lokalplanforslaget bliver vedtaget, men det matcher også befolkningsudviklingen. Ifølge Aarhus Kommunes befolkningsprognose vil der være 6.471 flere ældre over 80 år i 2032 - heraf også mange i Risskov.

- I vores boligplan fra 2017 kunne vi se, at der i og omkring Risskov var behov for udbygning af plejeboliger. Samtidig kan vi se, at der generelt er en voksende ældre befolkning – også her i området, siger Kasper Andersen og tilføjer:

- Derfor begyndte vi konkret at kigge på en udvidelse af Hørgården. Vi ser fortsat et behov for udbygning af plejeboligkapaciteten, og her har vi et forslag til en udvidelse på en kommunalt ejet grund. Det gør en ellers kompliceret proces lidt nemmere.

Bliver det vedtaget, forventer Kasper Andersen, at udvidelsen af Plejecenter Hørgården vil være nok til at dække den stigende efterspørgsel på plejeboliger i Risskov foreløbigt.