Man forstår godt, hvorfor ord som byudvikling og fortætning ligger mange lokale på sinde, for det er ikke helt skævt at kalde Vejlby-Risskov for én stor byggeplads.

Nyt byggeri og spritnye bydele som Risskov Brynet, Bindesbøll Byen og Risskov Engby skyder op i disse år, og med de største af byggeprojekterne alene vokser Vejlby-Risskov sig knap 7.000 boliger større.

Noget står færdigbygget, andet er fortsat undervejs og baner vejen for den voldsomme befolkningstilvækst, som 8240 oplever og vil opleve i de kommende år -  med cirka 10.000 nye borgere mellem 2015 og 2030 ifølge Aarhus Kommunes prognoser.

Du kan få overblikket over de ni største byggerier og byggeprojekter her.

Jeg starter rundturen med byplanlægger Lene Damgaard fra Teknik & Miljø, hvor to store byggeprojekter på Agerbæksvej slutter. Skæringspunktet er en hæk, der nogenlunde markerer overgangen fra industriområde, Sanistål og den forladte landbrughøjskole, der inden længe bliver jævnet med jorden og erstattet med 500-600 lejeboliger i tre til seks etager. I september vedtog byrådet i Aarhus Kommune nemlig lokalplanerne 1125 og 1130 trods massiv modstand fra grundejerforeninger og lokale.

Men skuer man ned mod udkørslen til Asylvej, ser man en villavej med masser grøn bevoksning samt kolonihaver og Riis Skov i baggrunden. Den udsigt kan ændre sig markant, for på hjørnet mellem Agerbæksvej, Asylvej og Grenåvej er en tredje lokalplan under opsejling.

Her har den pensionerede arkitekt Sukhdev Singh Kailya, bedre kendt som Singh, stemt dørklokker og sikret sig forkøbsretten til 12 villamatrikler. I deres sted har han sammen med AART Architects og NCC skitseret sit ønske om at opføre et karrebyggeri med omkring 210 lejeboliger i tre til fem etager samt 16 townhouses.

Men der er langt fra skitseprojekt til det endelige byggeri, og Lene Damgaard, der er projektansvarlig for udarbejdelsen af lokalplanen fra Aarhus Kommune, har allerede sendt AART Architects tilbage til tegnebrættet.

For Singh får ikke frit spil. Lene Damgaard jagter den gyldne middelvej og forsøger at balancere mellem borgerne, byrådet og bygherrers interesse – mens hun læner sig op ad sin egen faglighed som byplanlægger. Derfor er der fortsat et væld af hensyn, der kan ende med at præge det måske fremtidige byggeri.

- Vi er fortsat i en afklaringsfase. I øjeblikket sker der det, at AART Architects er i gang med at opdatere sit skitseprojekt, så det stemmer bedre overens med vores forventninger. Vi vil eksempelvis gerne have trukket bebyggelsen syv meter ind fra fortovet, så der kan komme vejtræer, bænke, måske handikapparkering og cykelparkering ud mod Agerbæksvej, fortæller Lene Damgaard, mens vi står ud for et af Singhs forkøbte huse, Agerbæksvej 11.

- Intet er fastlagt. Vi er i en dialog med Singh og AART Architects, hvor de kan vende tilbage med et nyt forslag og sige: ”Hvad synes I om det?”. Der kan endnu gå mange skitseprojekter frem og tilbage.

Lene Damgaard har både stået og gået her før. Arbejdet med lokalplanen medfører også masser af ture frem og tilbage mellem Teknik & Miljøs kontorer og Agerbæksvej, og hun har allerede vandret ruten med formændene for Vejlby Risskov Grundejerforening og Grundejerforeningen Agerbæksvej 8 A-0.

For i forvaltningen vender man ikke det døve øre til den enorme utilfredshed, som de to foregående lokalplaner på Agerbæksvej blev mødt med.

- Grundejerforeningerne og Vejlby-Risskov Fællesråd er ikke begejstrede for de nye byggeplaner, og vi er naturligvis opmærksomme på, at der har været stor borgerutilfredshed med de to foregående lokalplaner på vejen. I stedet for at lave lokalplaner, som byrådet alligevel ændrer på til sidst, så vil vi hellere tage dialogen fra start og allerede nu drøfte muligheden for at gå ned i fire etager langs Grenåvej, fortæller Lene Damgaard.

Netop at sænke Singhs byggeplaner fra fem etager plus en tagterrasse til fire etager langs Grenåvej er allerede noget, som Lene Damgaard har drøftet med planchefen i Aarhus Kommune, Eva Møller Sørensen, efter først at have mødtes med de lokale på Agerbæksvej.

- Det er svært at måle indflydelse, men jeg synes allerede, de lokale beboere har haft stor indflydelse. Efter mine møder med dem går jeg hjem, tænker over deres ønsker og ser, hvordan det passer ind i den øvrige planlægning. Det har medvirket til, at jeg tog mødet med Eva Møller Sørensen for at drøfte antallet af etager, fortæller Lene Damgaard.

Hun vurderer eksempelvis heller ikke, at Singhs byggeri bliver lige så højt som i lokalplan 1130, der på sit højeste punkt er næsten 25 meter. Byplanlæggeren tvivler på, at et muligt tredje byggeri på Agerbæksvej bliver mere end 17 meter i højden langs Grenåvej, selvom hun understreger, at det ikke er hende, der træffer beslutningerne.

Det gør byrådet i Aarhus Kommune, der også skeler til kommuneplanen. Den har nogle rammer for eksempelvis bygningshøjder, og så har den nogle retningslinjer for eksempelvis fortætning. De stemmer ikke altid overens, og det er ofte her, borgerens frustration over nye lokalplaner opstår – fordi rammerne bliver sprængt.

Fortætning er også fortsat en rettesnor, som en byplanlægger som Lene Damgaard skal forholde sig til, men retningen har for nyligt taget en ny drejning.

- Der er tre temaplaner om natur, landskab og et grønnere og mere blåt Aarhus i høring lige nu, og dem skal vi allerede forholde os til nu i vores planlægning. Det er en ny retning med skærpede krav til eksempelvis opholdsarealer, som også får indflydelse på denne lokalplan, siger Lene Damgaard.

Det har det måske allerede haft, selvom intet er definitivt. Bygherrers ønske om at opføre 16 townhouses inde i karrebyggeriets gårdrum stemmer dårligt overens med intentionerne om at bygge mere med øje for grønt og blåt

- Vi regner ikke med, at townhouses forbliver en del af planerne. Opfører man dem i gårdrummet, vurderer vi ikke, at der bliver plads til de anlæg, som man forventer i et gårdrum såsom beplantning og opholdsarealer med borde, bænke og legeplads. Beboerne i et kommende byggeri skal kunne have et område, hvor de kan mødes på kryds og tværs, siger Lene Damgaard.

Men en løftet pegefinger overfor Singh og AART Architects er det ikke under afklaringsfasen. Som Lene Damgaard siger, er det ikke utænkeligt, at bygherrens arkitekter kommer tilbage med en ny og kreativ ide, som måske er bedre end noget, hun eller planafdelingen selv har udtænkt.

Alternativt kan det også være, at bygherre vender tilbage til mødelokalet og meddeler, at der er for mange benspænd - eksempelvis nedjusteringer i byggeriets højde og drøjde til – at det giver økonomisk mening at fortsætte byggeriet.

Bevaringsværdige bygninger er en anden mulig forhindring for byggeplanerne tidligt i forløbet. Faktisk er fire af de tolv villaer i lokalplanområdet kategoriseret som bevaringsværdige, og det kan sagtens få indflydelse tidligt i forløbet.

- Her ligger nogle fine, gamle huse, men jeg er ikke ekspert og har kolleger til at vurdere, om vi skal anbefale bevaring eller nedrivning. Anbefaler vi, at et eller flere huse bør blive stående, skal vi drøfte det med rådmanden, som så udstikker en retning for os, siger Lene Damgaard og fortsætter:

- Rådmanden kan så bede os arbejde videre med en plan om at beholde dem eller rive dem ned, men man risikerer jo, at lokalplanen så kommer hele vejen til byrådet og ender med at give anledning til diskussioner. Derfor prøver vi altid at ramme det rigtige i forhold til både byråd og beboere.

Men lige nu står alt til diskussion. Ifølge Lene Damgaard kan afklaringsfasen i de værste tilfælde vare mellem to til tre år, hvor hver en sten om højde, drøjde, bevaringsværdige bygninger og grønne områder skal vendes. Der er ingen facitliste, men varigheden kan variere alt efter, hvor meget diskussionerne mellem forvaltning og bygherre spidser til.

- Lige nu venter jeg på det næste skitseforslag fra AART Architects. Kommer de tilbage uden ændringer, kan det blive en meget lang proces, men jeg har en forventning om, at de kommer tilbage med noget, der er revideret væsentligt i forhold til første udkast, fortæller Lene Damgaard.

Det lyder måske lovende, hvis man som beboer på Agerbæksvej er kritisk over for byggeplanerne, men der er måske et skår i glæden. Byplanlæggeren forestiller sig eksempelvis stadig op mod tre etager ud mod Agerbæksvej, fordi Singhs potentielle projekt også skal stemme overens med lokalplan 1130 – hvori der bygges i tre etager mod Agerbæksvej.

Igen handler det for Lene Damgaard om at gå på en balancebom.

- Vi prøver at finde en balance, hvor borgerne får noget, de gerne vil have, men det skal også passe med kommuneplanen, byrådets tanker og dét, vi som byplanlæggere vurderer som en god løsning. Det er klart, at bygherre også forventer også at kunne tjene penge på projektet. Derfor står planchefen og den øvrige ledelse i Teknik & Miljø for kontakten til Teknisk Udvalg, byrådet og rådmanden, mens jeg har kontakten til beboerne og bygherre. Sammen prøver vi at afveje, hvad den bedste løsning måtte være, siger Lene Damgaard.

Vruuum vruum. Der bliver mindre brummen fra Harley Davidson-motorcykler i området omkring Lystrupvej fremover, for motorcykelforhandleren Cap’s Aarhus med sin ikoniske facade ud mod Grenåvej forlader Risskov – og siger helt farvel til Aarhus Kommune – inden for de kommende år.

For ifølge direktør og indehaver af Cap’s Motorcycles Aarhus, Lars Kildholt, leder man med lys og lygte efter en ny placering til forretningen, men i Aarhus bliver det ikke.

- Vi har flere mulige placeringer i spil i øjeblikket, men lad os bare sige, at det ikke bliver et sted langt væk fra Aarhus. Det kan du godt tolke som om, at vi forlader Aarhus Kommune, fortæller Lars Kildholt.

Ifølge direktøren kræver en måske ny placering nemlig, at lokalplanen tillader detailsalg med pladskrævende varegrupper. Den slags grunde hænger ikke på træerne, og priserne er dyre i Aarhus Kommune, mener Lars Kildholt.

- Vi flytter dels fra Aarhus på grund af lokalplanerne, men også fordi der er gået københavneri i Aarhus Kommune. Det er den fornemmelse, jeg har fået fra folkene i Cap's Aarhus. Kommunen kræver ikke særligt mange p-pladser til deres byggeri, er svære at have med at gøre, og så skal man ikke køre meget mere end 10 minutter fra Aarhus Midtby, før prisen er det halve, siger Lars Kildholt, der godt kunne se sig flytte sin motorcykelforretning til eksempelvis Trekantsområdet eller nordpå mod Randers.

Tidspres betyder også, at Lars Kildholt og Cap’s Motorcycles bliver nødt til at gasse op for søgningen efter et nyt sted at drive forretning. Lejemålet ophører nemlig i 2025, og til den tid er der lagt op til, at der i stedet opføres lejligheder på grunden som en del af den nye bydel, der har fået navnet Risskov Engby.

- Vi ved, at udlejer gerne vil benytte området til at bygge boliger, så vi har en forventning om, at der bliver ført en kæmpe jernkugle gennem bygningen til den tid, siger Lars Kildholt.

Netop byudviklingen i området betyder også, at direktøren godt kan se en ide i at forlade forretningen i Risskov før sidste exitdato i 2025.

- Vi har lidt travlt, for det er ikke nogen hemmelighed, at området er ved at blive spist af boligområder, og der bliver bygget i vildskab. Allerede nu er det sådan, at vores kunder har svært ved at komme ind til forretningen, så desto før, vi finder noget nyt, jo bedre, siger Lars Kildholt.

Han forestiller sig nemlig heller ikke, at områdets mange nye beboere vil synes særligt om at have en motorcykelforretning som nabo.

- Man må nok også sige, at en MC-forretning tæt på et overbebygget område ikke er kompatibelt. Vi laver ikke støj, men det gør vores kunder, så det er at bede om ballade at blive hængende, siger direktøren.

Og det er måske for det bedre. Cap’s Motorcycles har haft stor succes med at flytte sin anden forretning fra Valby til nye lokaler i Roskilde, og bygningen i Risskov kunne også godt trænge til fornyelse.

- Bygningen ser så fed ud udefra, men den er upraktisk på indersiden. Den er 25 år gammel nu og trænger til en opkvikker. Havde vi ikke haft udløb på lejemålet, ville vi være i gang med at give den et ordentligt løft nu, men vi stoppede med at ændre på den for fem eller seks år siden, fordi vi godt kunne se, at tiden ville løbe ud, siger Lars Kildholt.

Dermed ikke sagt, at det bliver nogen nem afsked at skulle sige farvel til et stykke dansk motorcykelhistorie.

- Huset i Risskov var første gang, at der for alvor blev sparket liv i Harley Davidson-miljøet i Danmark, for det var første gang, der kom en fornuftig forretning til forhandling og servicering af Harley Davidson-motorcykler, siger Lars Kildholt og fortsætter:

- Så selvfølgelig vil der være vemod. Det var der også, da vi forlod butikken i Valby, men vi flyttede til noget bedre, og jeg har også en forventning om, at forretningen i Risskov bliver flyttet til noget, der er væsentligt bedre.

Cap’s Aarhus blev i sin tid etableret af den afdøde millionær Chris Anker-Petersen, som også grundlagde spillestedet Train. Grunden, hvor Cap’s Aarhus altså fortsat ligger lidt endnu, administreres i dag af pårørende til Chris Anker-Petersen.